｢再建築不可｣とは建物が
建っている土地でも
建築基準法第43条に
抵触している場合
土地上の建物を取り壊した後
建物を再び建てられない
土地の事を言います
この場合、いざ借地を売却しようと
思ったときに
一般の人はもちろん業者でさえも
避けて行ってしまうという
現状があります
今回は、再建築不可になっている
借地がどうやったら売れるのか
についてお伝え致します
借地が”ワケあり”になる理由とは･･･
一般的に「再建築不可」の土地になる
理由の一つとしては「接道義務」
というものがあげられます
接道義務とは…
建築基準法代42条で、基本的に
建築物の敷地となる土地は
「４メートル以上の道路に２ｍ以上
接していなければならない」という
規定のことを言います
また、接している幅員４ｍ道路は様々な要因に
影響されることもあるため
接道幅が２ｍ以上あったとしても
建築基準法上の道路に指定されていない
ケースもあります
このように接道に問題があって
建替えできない土地は
買主に敬遠されるため
売却価格をひどく叩かれてしまうのです
その他に「再建築不可」になる理由の1つに
｢袋地｣と呼ばれる、どこにも道路が
通じていない土地もあります
その場合、隣の他人の土地を
通行する｢通行権｣が
認められますが
通行する土地を所有している
人たちから通行することや
水道工事などの掘削をするための
「承諾書」をもらう事が必要です
この袋地の所有者が、他人の土地を
通ることのできる権利の一つが
「囲繞地通行権」です
かつては、承諾書なども気にせず
「ご近所さんだから」と
通行することを受け入れてもらえる
時代もありましたが
通行している土地の住人の
代替わりが進めば
だんだん知らない人同士が
住むようになるため
「家の前を通ったら、文句を言われた」と
いうようなケースも当然出てくるでしょう
「それじゃあ、建替えもできない
買主も現れないような借地を
今後、どうしたらいいの？」
と、現実を目の前にして
頭を抱えてしまうかもしれません
しかし･･･
実は、再建築不可を再建築”可”にする方法があります
もし借地上の建物の建替えを
できるような状態になれば
あなた自身で、借地の継続利用も
考えられますし
今よりも、良い値段で借地を
売却することだって
できるようになります
もちろん、全ての再建築不可の
土地を再建築”可”にすることは
出来ませんが
“接道義務”に関して
条件に満たない場合は
可能性があります
結論から言うと
建築基準法に適合しないのであれば、
適合するように対処すれば良いのです
建築基準法に適合させる対処の一つに
「セットバック」といわれる
ものがあります
「セットバック」は
例えば、前面道路の幅員が4m未満の場合に
その道路を4m以上になるように
自分の土地を道路とみなしてもらうように
道路から後退して建築します
この場合、基本的に幅員4mが必要であれば
道路の中心線から2m後退させます
その道路の中心線から2m後退した線が
道路境界線とみなすようにするのです
また、前面道路に2m以上接していない
という土地もあります
その場合、隣に運良く2m以上
接道している空土地があって
その土地を買取らせてもらえれば
接道条件を満たし、建築可能な土地に
することができます
でもそんな幸運な空き地は
そうそうあるものでは
ありません
中には全く道路に接していない土地
というのも存在します
こうなると本当に厳しい
状況と言えます
ただ、近くに道路があって
そこへさえアプローチできるので
あれば可能性はあります
アプローチ用の土地を購入して道路を
作ってしまうのです
案外こういった地域では
古い建築物が多いので
所有者が
「ちょうど処分を考えていた」
なんてことになれば、土地を
売ってもらえることもあります
また、これらのような対策には費用が
かかってしまいますが
うまくいけば、土地の価値は
必ず上がりますし
あなたの抱える問題解決の
きっかけになるでしょう
最後に
あなたが、もし”再建築不可”の
借地に住んでいて
今後、その借地の売却をしたいけど
どうしたらいいかわからないと
お悩みであれば
まずは、再建築不可になっている理由が
解決できるものかどうか
実際に調べてみて下さい
あとは、その理由に対して
知識をつけて行動することです
また、分からないことがあれば
素直に専門家に相談してください
対処の方法についても専門家の
知識や経験はきっとあなたの
助けになるはずです