借地や底地に関するお仕事をしていると
借地人の方から
長年実家で利用してきた借地だけど
建物は古くなり
親は施設に入り、子供達も
自立し家を出ている
現在、実家は誰も住んで
おらず空家状態
だけど仏壇があるため、まだ賃料を
払い続けています
そろそろ借地を地主に返そうと
考えているのですが
建物を解体するための費用を
地主に負担してもらうことは
できないでしょうか
という、質問を頂くことがあります
（※借地を利用し続けたいけど地主に
借地返還を迫られてお悩みなら
こちら→「借地を更地にして返してくれ」
と地主に要求されお困りではありませんか？）
そこで、今回は借地人が地主に
借地を返す「借地返還」 と
借地人の権利である「建物買取請求権」
に関してお伝え致します
■借地の返還費用を持つのは･･･
借地の返還を行う際、使用していた
建物を解体し、更地にして
返す必要がありますが
このとき、費用に関して契約書に
特約などがなければ
その費用は、原則「借地人」が
負担しなければいけません
（※現状回復義務）
ただし、地主の事情で立退きなどを
要求されたときは
解体費用を払う必要などはありませんので
ご安心ください
このような借地返還の費用に関するご質問は
借地を返そうと考えている借地人の方から
よくあります
まずは、基本的なことを知ったうえで
次にどうしていくのかを考える
ことが大切ですね
■借地上の建物の買取を地主へ請求できる！？
借地を更地にもどすして返す
といっても
もとは多額の費用をかけて
建築した建物
契約終了時でも、建物の価値が
残っていることがあります
このような場合でも、すべて強制的に
建物を取り壊さなければならないと
するのは社会経済上
不当とされているため
借地権の契約期間が満了した場合で
契約更新がされないときには
借地人は地主に対して
「建物を買い取ってほしい」と
請求することができます
（※建物買取請求権）
（※「契約が更新されないとき」とは：
・借地人が残存期間が満了した場合に契約を更新しない
・借地人は更新を望んだものの、地主の正当な
事由から借地契約の更新を拒絶された）
もし、あなたの借地を返還する理由が
借地権の残存期間が満了した場合で
契約が更新されなかったときは
地主しに対して、借地上の建物について
買取の請求ができる可能性があります
その他にも、借地上の建物等が譲渡された場合
地主が譲渡または、転貸を承諾しないときは
借地人または、建物の譲受人が、地主に対して
建物を時価で買取るべきことを請求する
こともできる権利となっています
建物買取権を行使することで
借地人は、建物の引渡し義務と
所有権移転登記義務を
賃貸人は、代金を支払うなど
それぞれが義務を負う
ことになります
そのため、借地人は代金の支払いを受けるまでは
建物の明渡しを拒否できるようになり
それと同時に、借地の明渡しも
拒むことができると判例で
認められています
■契約書がなくても、建物買取請求権は認められるか
旧借地法の時期からの契約で
借地の契約期間が数十年と
長くなっている場合
契約書を紛失し、その所在が
わからなくなり
また、口約束で行った契約のため
そもそも契約書が存在しない
ということも少なくありません
しかし、ご安心ください
借地を利用し始めたのが、定期借地権が
施行される1992年以前であれば
建物買取請求権は行使できると
考えられます
実際に土地を借り続けてきた証拠が
あれば賃借の立証ができると
いわれているためです
その証拠としては
・地代の領収書
・銀行の振込み記録
・登記簿謄本
・家計簿
などがあります
しかし、契約書が存在しない場合
もし、地主ともめてしまったときは基本的な
契約内容がはっきりしていないため
問題を大きくしてしまう原因に
なりかねません
余計な問題ごとを増やしてしまう前に
地主と契約書を作成しておきましょう
また、その場合は土地を利用し始めた
時点から法令に沿った契約書を
作成してもらうことに
注意してくださいね
■建物買取請求権が行使できないこともあります！
現在のあなたの状況次第では
建物買取請求権を行使できない
ことがあります
下記をご確認ください
【借地権の途中解約】
建物買取請求権の行使は契約満了時の
解約が前提になるので
借地契約の途中で、借地人の家庭内
仕事上の事情により解約となる場合は
建物買取請求権がこうしできません
また、地主と相談して解約をする
合意解約の場合も同様です
【契約が一般定期借地権】
1992年に施行された、定期借地権のうち
「一般定期借地権」は
建物買取請求権が無く、更地にして
返還するという約束になっています
契約内容を確認してみましょう
【建物朽廃による借権消滅】
借地上の建物が朽廃することで
借地権が消滅ししまいます
借地権が消滅してしまえば
もちろん建物買取請求権を
行使することできません
【賃料不払いによる解除】
建物買取請求権は、誠実な借地人を
保護する為の規定なので
借地人の賃料不払いなどによって
借地契約が解除された場合は
借地人が建物買取請求権を
行使することは
判例上認められていないのです
今回は借地を返還する際、借地人に
どのような権利や義務があるか
また行使するために必要な事について
お伝えしました。
これらを知っておけば、
実際にあなたが、その立場に
なったときに
借地に建てたあなたの大切な財産を守り
損をしなくてすむことでしょう
また、買取請求を行う際
実際の建物時価の調査や
様々なトラブルに対しての
備えのために
信頼のおける、専門家を
探しておくことを
おすすめします
（※借地を利用し続けたいけど地主に
借地返還を迫られてお悩みなら
こちら→「借地を更地にして返してくれ」
と地主に要求されお困りではありませんか？）