あなたの誰も住んでいない
借地上の「家」は
無駄な賃料を払い続けることで
重荷になっていませんか？
もし、そのような状況で
お悩みであれば
現在、利用されていない
借地上の建物を
第三者に貸して月々の賃料を
得ることを計画しては
いかがでしょうか
普段、利用していない借地から
金銭的なマイナスではなく
プラスが出て、少しでも
生活の足しになれば
ご両親が入っている施設の
費用の支払いや
月々のローンの支払い
などの負担が軽く
なりますし
月々の貯金額が増えたり
少し贅沢をして外食に
でかける回数も増やせ
ますよね
しかし、そんなことを
急に言われても
「それができれば良いんだけど
そんなことして本当に
大丈夫なの？」
と心配になるかもしれませんが
安心してください
実は、借地上の建物は
第三者に貸して
賃料を得たとしても契約違反には
ならないのです
「借地権」は、土地の上に建物を建て
利用することを目的として
「土地」を利用することを
認めています
その為、借地人が借地上に建てた
建物をどのように使用しても
自由とされ
借地上の建物を借家
として貸出し
月々の家賃を得たとしても
問題無いのです
また、「借地権」の無断転貸や
無断譲渡は、禁止されています
今回は、借地上の「建物」を
賃貸する場合のお話です
勘違いしないように
気をつけて下さいね
築40年以上の家、あなたなら住みたいですか
借地上の建物を借家として
貸し出す
これができれば、建物の
大家さんとして
収入を得ることができる
ようになります
しかし…
親の代から利用されていた
借地上の建物は
かなり古く、築40年以上
経っていることも
珍しいことでは
ありません
このような状態の「家」を
あなたなら、好んで
借りるでしょうか
古くなってしまった「家」を
お客様に借りてもらうなら
ある程度のリフォーム
場合によっては
建替える必要が
出てきます
そして、借地上の建物の
リフォームや
建替えを考えるのであれば
注意しないといけないこと
があります
リフォーム・建替えする際の注意点
一般的に小規模修繕といわれる
経年劣化などの修繕であれば
地主の承諾なしに行うことが
できると考えられています
また小規模修繕の場合は
契約上、禁止条項として
盛り込んだとしても
その特約の効果は
無効になります
一方で、大規模修繕といわれる
増改築や建物の建替えの場合は
地主の「承諾」が必要となり
特約に禁止条項として
盛り込む事も可能です
もし、あなたが地主から承諾を
得るのが面倒だからと
無断で増改築を行った場合
その事実を知った地主は
借地権契約を解除する
ことができます
また…
「これぐらいなら、大丈夫だろう」と
あなたの感覚だけで工事の規模を
判断し、ことを進めても
いけません
リフォームや修繕の内容の認識に
地主とズレが出てしまうと
工事に対して地主から差し止めを
求められるなどの
トラブルの原因になって
しまいます
地主との関係をこじらせて
しまうと
状況はどんどん悪化する
かもしれません
例えば、あなたが借地上の建物を
建替えを検討していて
建替え費用は金融機関のローンを
利用したいと考えている場合
金融機関から建物に抵当権を
設定する条件として
地主からの「承諾」を求め
られるのですが
地主との関係が悪いと
抵当権設定について地主から
「承諾」を得ることができず
金融機関からのローンが
受けられなくなり
建替えの計画を変更
しないといけなくなる
という事も考えられるのです
さらに…
このとき、地主は抵当権設定に
承諾する「義務」は無い為
裁判所へ地主に代わる
許可を求めても
認められるのは、非常に
難しいといえます
このように、借地上の建物の
リフォームや増改築、建替え
の際には
しっかりと手順を踏んで
地主との余計な問題を
発生させずに
工事の準備をすすめる事が
大事な第一歩となります
●最後に
借地人と底地の地主の関係は
少しのズレが大きなズレを
生み出してしまう可能性を
常にはらんでいます
借地上の建物を利用して収入を
得る可能性に気づいて
行動を起こしたとしても
大事な一歩を踏み外せば
せっかくの計画が台無に
なってしまいます
また、計画している工事に対して
地主と折り合いがつかない
こともあります
その場合は、地主との
交渉も含めて
専門家にサポートしてもらうことを
おすすめします