親の代から長く利用している借地ですが
子供達も自立し、他で家を持ち
利用していた親も高齢になり
施設に引っ越した
誰も住んでいない
借地の建物に
もう何年も無駄に賃料を
支払っている
このような、今後利用する
ことのない「借地」を
「売るなら、いくらくらいになりますか…」
「借地の相場って、いくらくらいですか…」
というお問合せを頂く
ことがあります
そしてこのようなお問合せを
してくる借地人さんは
借地の売却に関して
熱心な方が多く
自分で路線価などを調べ
「自分で計算してみたのだけど
どうだろうか」
と聞かれることがあります
しかし…
借地の評価を計算することは
そんなに単純ではないのです
実は、借地の「相場」は存在しません
よく、路線価に借地権の割合を乗じて
計算されることがある
借地権ですが
実は、この計算方法
借地や底地の”相続税”を
明確に確定するための
基準の計算方法で
借地や底地の「取引相場」
というものは正確に表す
ことはできません
とはいえ、所有権の不動産の
価格を考慮し市場の変化や
不動産の条件、状況などを
合わせて考え
価格を出すことはできます
しかし、実際に売ろうとすると
借地が抱える複雑な状況から
想定した価格で売れる
といものでもありません
借地の評価下げる理由とは
「借地」は、利用や売却について
条件や、制約があるため
理論的に計算し、価格を出したとしても
その価格では売れないというのが実情です
取引の際、借地の価格を
下げる理由としては…
・地主とのいざこざが絶えない
地主との関係が悪い場合、借地を第三者に
売却しようとすると
「借地の譲渡を承諾しない」と反発したり
借地の返還を強く求めてきたり
嫌がらせとも思えるような行為を
されてしまうことで
買主に不安を与えてしまう事になります
・譲渡承諾料・建替承諾料・更新料の負担
借地は、地主に対して支払う
必要が出てきます
これは、いわゆる”判子代”
のようなもので
「借地」の取引の際、買主と売主の
のどちらが負担するか
という事になり
価格に影響を与えてしまう
原因になります
・地主がローンの承諾をしてくれない
（抵当権設定の承諾）
ローンを組む際、借地上の建物に抵当権を
設定する予定であれば
金融機関側から、地主の承諾を得るように
求められます
しかし、もし地主からローンの承諾
（抵当権設定の承諾）を
もらえない場合は
家を建てるための資金が豊富なお客様しか
購入できなくなるので
こちらも、もちろん価格が下がる
原因になります。
結局プロに相談したほうが話は早い
また、借地の価格はこれらのような
原因の他にも
土地周辺の環境
土地の周辺の取引価格
道に接している土地かどうか
などのいろいろな状況の
影響を受けるため
簡単に評価できるものでは
ありません
もし、あなたが借地の売却を
考えていて
自分でも積極的に活動されて
いるのであれば
是非一度、プロに相談されては
いかがでしょうか
プロに任せてしまえば
難しいことを一人で悩む
時間もなくりなりますし
正確な情報を元に売却の方向性を
判断し、決断することもできます
そして、ここで注意して頂きたいのは
借地・底地を専門に扱っている業者に
相談をするということです
借地・底地の取引は、通常の不動産
よりも、借地人と地主の複雑な
関係性がある為
非常に慎重に行う必要があります
実際、弊社に
専門ではない業者に売却の
仲介を依頼したことがある
お客様がいらっしゃって
「地主とのやり取りがうまく
なかったみたいで
結局、余計に状況がこじれて
今の状態だよ…」
というお話を聞くこともあります
これが、借地底地の専門の業者
であれば、借地人と地主の関係性や
取引に重要なポイントを
熟知している為
スムーズに取引を進めて
くれることでしょう
そうなれば、取引に関して
あなたが抱えるストレスも
軽くなり
最終的には、希望している
「売却」を気持ちよく終える
こともできます
まずは、一度専門家に
ご相談してみることを
おすすめします