トラブルが発生するタイミングとしては
契約の締結や更新土地･建物の譲渡
相続発生したときなどが
あげられますが特に
「地代の値上げ」の場合は
トラブルが起こりやすくなっています
例えば
土地周辺の地価が上がり
固定資産税の金額よりも地代が
低くなってしまった場合
地主さんは、自分の「赤字」を止める為に
借地人さんに対して、賃料の値上げを
請求してくることがあります
このような場合
「土地周辺の地価が上がった」
「固定資産税が上がった」
などのような適正な事情があるなら
地主は地代を変更することが
できますまた、
地代の値上げについて
借地契約書に特約があり
値上げの範囲が適正なら
借地人はそれを拒否することは
できません
そこで、地代の値上げを
希望する地主と
今の現状を維持したい借地人との間で
トラブルが起こってしまうのです
ただし、契約書に地代の値上げに関する
特約がない場合は
借地人は地主に値上げの理由を
確認することができ借地人が
その理由および値上げの金額に
納得すれば、地代を値上げ
することができます
しかし、だからといって
安心してはいけません
■地主からの契約解除を防ぐ「供託」
金額や理由に納得できないからと
地主の請求を無視し
地代を支払わずにいると
賃料未払い(債務不履行)を
理由に
借地契約を解除される
ことがあります
そのため、もしあなたが地代の値上げに
納得できなかったとしても
とりあえず、これまで通りの地代を
地主に支払う必要があります
しかし、値上げを請求している地主が
支払うこれまで通りの地代の
金額に納得できなければ
地代の受け取りを拒否する
ことがありますそうなると
借地人は地代未払いで
債務不履行になって
しまいます
このような状態にならないために
借地人は
「供託(弁済供託)」という
方法をとることができます
供託とは、賃料の受領を地主に
拒否されてしまった場合
（受領拒否）
法務局へ、その賃料を収める「供託」を
することで、契約の解除原因となる
賃料未払いを防ぐことが
できるものです
供託をするには一定の
要件が必要です
1.地主が賃料受領を拒否したとき
2.地主が賃料受領不能な場合
3.誰に賃料を支払えば良いかわからない
など
借地人はこれらの要件に
あてはまれば
地主に払うはずの賃料などを
法務局(供託所)に収めることで
債務を免れることができます
つまり「供託」さえしておけば、賃料の
未払い(債務不履行)を原因に
借地契約を解除されてしまう
心配はなくなります
■最後に
供託をすることで、借地人は
賃料の未払い(債務不履行)を
免れることができます
しかし、この状態を長引かせることは
おすすめできません
地主と借地人の当事者間で
話し合いをし
賃料の増額で話しがまとまり
供託した金額に不足金額が
発生した場合
その不足金額に年5%の利息をつけて
支払うことが必要になるためです
そして、賃料に対してお互いの
同意が得えられない場合は
裁判所で調停の申立をし、お互い
納得いく金額を定めてもらうと
良いでしょう
また、なによりこのような問題に
発展してしまう前に
できるだけ当事者間の話し合いで
お互いの合意が得られるように
したいですね