あなたの「土地」はいつ返してもらえますか?借地法の契約期間とは

「借地を返してもらったら、息子が
家を建てるための土地として
譲ってやりたい」

「借地を返してもらったら
アパートなどの建物を建て
土地を活用したい」

などのように、地主は返してもらった土地の
利用について、いろいろと希望があります

しかし、一方で

土地を「いつ」返してもらえるのか?

ちゃんと返してくれるのだろうか?

悩み、心配している地主は
少なくありません

もしあなたも返してもらった土地の
その後の利用を考えているのであれば

その後の利用計画を立てる前に

まずは「貸している土地(底地)がいつ返してもらえるのか?」
ということをはっきりさせておくと良いでしょう

今回は、借地契約の存続期間についてお話します

旧借地法の契約期間

まずは、「いつ」土地の賃貸借契約を
行ったかという点です

借地借家法(新法)が施行されたのが
1992年(平成4年)8月1日なので

この日以前の契約なら旧借地法が適用され

この日以後の契約であれば借地借家法(新法)が
適用されます

次に、建物の「構造」によって
契約期間が変わる点です

旧借地法の契約期間は土地上の建物が
コンクリート造等(堅固建物)か
木造等(非堅固建物)かどうかで
変わってきます

●コンクリート造等(堅固建物)の契約期間

< 契約存続期間 >

・契約存続期間を30年以上であれば
当事者間で期間を設定できます

・契約期間を当事者間で設定しなかった場合
60年の契約存続期間となります

< 契約更新後の契約存続期間 >

・契約存続期間を30年以上であれば
当事者間で期間を設定できます

・契約期間を当事者間で設定しなかった場合
30年の契約存続期間になります


●木造等(非堅固建物)の契約期間

< 契約存続期間 >

・契約存続期間を20年以上であれば
当事者間で期間を設定できます

・契約期間を当事者間で決めなかった場合
30年の契約存続期間となります

< 契約更新後の契約存続期間 >

・契約存続期間を20年以上であれば
当事者間で期間を設定できます

・契約期間を当事者間で決めなかった場合
20年の契約存続期間になります

ご覧のとおり借地の契約期間は
とても長くなっています

また旧借地法は、借主の保護を目的としいるため

基本的に契約期間中は地主からの
解約請求は認められないことが
ほとんどです

地主が途中解約するという特約を
定めてもその契約は無効とされます

そのうえ借地契約の更新の際更新を拒んだとしても
借地上に建物が存続している場合、

自動的に更新契約(法定更新)
されてしまいます

これらのことから地主にとって旧借地法での
契約期間は、貸した土地がいつになっても
返してもらえない状態になるため

頭を抱えてしまう原因の一つになっています

借地借家法(新法)の契約期間

新法の借地権には法廷更新のある「普通借地権」と
法廷更新を排除する「定期借地権」がありますが

新法での借地権の多くは「定期借地権」
のことをさします

「定期借地権」には3タイプあります。

1.一般定期借地権

・契約の存続期間は、50年以上で設定できます

・期間の満了で借地契約は終了

・地主は土地を更地にして返してもらえます

2.建物譲渡特約付借地権

・契約の存続期間は、30年以上で設定できます

・期間の満了時に地主が建物を
買取る約束をした借地契約

・地主に建物を譲渡した時点で借地権は消滅します

3.事業用定期借地権

・契約の存続期間は10年~50年未満の
期間を設定します

・事業用の建物所有を目的として、公正証書による
契約が締結されることが要件となります

・期間の満了で借地権は終了

・地主は土地を更地にして返してもらえます

・事業用の建物であることが要求され、
賃貸マンションのような居住目的の
建物は対象になりません。

これらの定期借地権は、法定更新されず
期間満了になれば、土地を借地人に
更地にして返してもらえます

これまでの返還時期が読めない旧借地法と違い
安心して財産管理ができるため借地契約の
更新をめぐってのトラブルが少なくなっています

最後に

新法が施行されてしばらく経ちますが
現在でも借地の多くは旧借地法が
適用されていて

「自分の土地なのに、自由に使えない・・・」

という地主のお悩みは本当に切実です

だからといって、借地人とむやみに争ってしまっては
悩みをいっそう深くしてしまいます

貸している土地(底地)の今後について
お悩みを抱えているなら

一度、専門家に相談してみることをおすすめします