あなたは
親から借地の相続を受ける際、地主の方から
「土地を更地にして返してくれ」と言われ
お困りではありませんか？
また、すでに代替わりしていた地主から
「更新料」や「名義書換料」の
要求を受けたことはありませんか？
もし、急に地主からこのような要求を
されてしまったら
「地主に言われたから仕方ない･･･」と
その要求をを受け入れてしまう
かもしれませんよね？
しかし、基本的にこのような地主からの要求に
応じる必要はないのです
それを知らずに、いわれるがまま
要求を受け入れてしまうと
取り返しのつかない事になってしまいます
今回は、借地の相続を失敗し
後悔することのないように
必要なことをお伝えします
借地権の相続について
まずは、相続の際に地主からの要求に
対してどうしたらいいのかという
ことにお伝えします
原則として、あなたが借地を相続する際
もし地主から
「土地の明渡し」や「名義書換料」・「更新料」
を要求されたとしても
それらに応じる必要はありません
借地権の「相続」は、売却などの
譲渡には該当せず
地主から特別な承諾を得る必要もなく
土地の賃貸借契約書を書き換える
必要もないためです
さらに「相続人は、相続開始の時から、被相続人の
財産に属した一切の権利義務を承継する。」
と民法896条で規定されています
そのうえ、先代の契約が優先されるため
代替わりした地主に契約破棄を要求されても
応じる必要もなく
原則として、借地人の法定相続人が
その借地権を相続することを
地主が拒否することもできません
また、勘違いされている方が
よくいるのですが
被相続人（親など）と同居していなかった場合でも
借地権は相続することができるため
「借地権者が亡くなったこと」を理由に
土地を返して欲しいと地主に要求されても
それに、応じる必要はありません
そして、もし地主が亡くなってしまった場合も
借地権の相続と同様に
地主の相続人が借地契約上の貸主の地位を相続
することになり
今までの権利義務関係の全ては
相続人に継承されます
そのため借地権は影響を受けることがなく
契約内容も変わらないのです
いかがでしょうか
多くはお話しておりませんが、これだけでも
借地の相続について知っていれば
地主からの急な要求にも落ち着いて
対応できそうですよね
しかし、まだ気を抜いてはいけませんよ
地主が第三者に底地を売却し
新たな地主が現れたときは
注意が必要になります
新たな地主への対抗要件とは
地主が土地を第三者に売却し、地主が新しくなり、
新たな地主から
「その土地から出て行け」
と言われてしまうと
借地権を持っていても、立ち退かないと
いけなくなることがあります
しかし、そんな時でも地主にも
以下の2点を満たすことで
地主に対抗することは可能だと
考えられています
1.建物に借地人の登記がされている
借地人は借地上で利用している建物に
「登記」(所有権保存登記)をすることで
新たな地主に対抗することができます
また、借地権を登記することでも土地の
新地主に対抗することができますが
借地権の登記には、地主の協力が必要なため
実際には、ほとんど利用されていません
そして注意すべきは、借地名義人と
建物の名義人とが違う場合です
このような状態では、地主が土地を
第三者に売却した場合
借地権を新たな地主に対抗できず
建物を収去して立ち退かなければ
ならなくなります
2.借地上に建物が存在していること
借地上に「登記」された建物が存在することが
必要になります。
また、建物が火事や災害で
消失した場合は、2年以内に
「建物を新築する」
「建物を特定するための事項」
※建物の滅失日･登記簿明細
などをその土地の上に掲示しないと
対抗力を失ってしまいます
（借地権保存の掲示）
最後に
借地権の相続に関することは複雑で
面倒に感じることも多いため
地主にいわれるがまま借地を
放棄してしまうと
きっと後悔することに
なってしまいます
借地権も立派な「財産」です
もし、あなたに借地の相続が
迫っているのであれば
後悔のない行動と、事前の対策を
おすすめします