借地権と底地の価値を上げる「コーヒーカップとソーサー理論」とは

あなたは、借地権や底地を売却する際
「いくら」になるかご存知ですか?

借地権、底地の売却を試みたことや
借地権、底地の買い取り業者へ土地の
買取査定を依頼したことがある方なら
ご存知かと思いますが

借地権や底地を”単体”で売却しようとすると
価格が「低い」ということを知り
驚いた事があるのではないでしょうか

しかし、このような土地でも
土地の「価値」を取り戻す
方法はあります

借地権・底地が安くなる理由とは…

借地のデメリットとして

地主への地代の支払いや契約更新の際に
更新料を請求されることがあげられます

そのうえ建替えや譲渡のときには
地主からの

「承諾」・「承諾料」
などが発生します

その他にも、いろいろな状況で
許可や承諾が必要となり

金銭的な費用がかかるうえに
地主とのやり取りが煩わしく
感じてしまうため

買い手からするとマイナスに
評価されてしまいます

そのため借地権は、市場では「低い」価格で
取引されてしまうのです

また「底地」の価格が、「低く」なる理由としては

「強い権利」である借地権を、いつになったら
契約解除し土地を返してもらえるか分からない

自分の土地であるにも関わらず
自由に利用することができないこと
などがあげられます

また、投資の対象として見たとしても
安く設定された底地の賃料のため
投資効果が薄いことから

買い手が近寄らないことなどが
あげられます

さらに、その賃料をあげようにも
賃料の値上げは

借地人と揉める原因になりやすく
簡単ではありません

それらの理由から底地も借地権と同様に
単体で売却しようとすると、市場では
低く評価されてしまうのです

そのため基本的には底地や借地権に
一般の買い手を見つけることが
困難になってしまいます

土地の価値を「上げる」
コーヒーカップとソーサー理論

不動産業界では底地と借地権の説明をする場合
コーヒーカップとソーサーに
例えることがよくあります

コーヒーカップとソーサーのそれぞれ単体では
価値を感じませんが

上下が揃って初めて
本来の価値を発揮します

例えば、高級メーカーの¥10000するような
コーヒーカップとソーサーでも

それぞれ単体で売ろうとすると
コーヒーカップは¥3000

ソーサーだけだと¥1000、もしかしたら値段を
つけることも出来ないかもしれませんし

そもそも買い手も見つからないでしょう…

そのため借地権と底地を「所有権化」し
一つまとめることで

借地権・底地の土地が持つ本来の価値を
引き出すことができるようになるのです

さらに例をあげると

相場2000万円の更地があったとします

その土地の借地権を単体で売る場合は約800万円
底地は約1200万円で評価される
可能性があり
(※沖縄の路線価での割合)

これらを一体の「所有権」とすることで
その土地の本来の価格2000万円の価値を
取り戻すことができるのです

底地・借地権を「所有権」にする方法とは

借地権と底地の価値を引き出すために
土地を「所有権」とする方法としては

「借地人と地主で協力して第三者へ同時売却」

「地主に売却」

「自分で借地権または、底地を
買取った後に売却」

「借地権と底地の等価交換」

などがあげられます

これらの方法で、底地・借地権を
「所有権化」できれば

その土地の持つ本来の価値を
取り戻せるようになります

ただし、これらの方法は
特殊な方法なため

知識や経験が不可欠です

また、借地人と地主の交渉は、お互いの
利害関係が絡み

時間がかかる上に、最悪の場合は
話合いがこじれてしまうため

交渉が進まなくなり、裁判などに
発展してしまうこともあります

自分の力だけで、なんとかしようと
することは、おすすめできません

最後に

底地・借地の売却を検討する際は
まず専門家に相談し

慎重に行動することを
心がけることが大事です

これがうまく行けば、あなたの持つ
借地や底地を思っていたよりも
評価額を上げられらることでしょう