借地権と底地の価値を上げる「コーヒーカップとソーサー理論」とは

あなたは、借地権や底地の取引の
相場をご存知ですか。

借地権、底地の売却を試みたり、
借地権、底地の買い取り業者へ

土地の買取査定を依頼したことがある方なら
ご存知かと思いますが

借地権や底地を”単体”で売却しようとすると
価格がとても安いことに驚くことが
少なくありません。

借地権・底地が安くなる理由とは

「借地権」は、地主さんに対して地代の支払いだけでなく
契約更新の際、更新料のなどを請求されます。

そのうえ建替えのときは建替承諾料、
譲渡のときは地主さんからの許可や
譲渡承諾料が発生し

その他にも、いろいろな状況で、
許可や承諾が必要になります。

このように、金銭的な費用がかかるうえに
全てを自分の自由に出来ない土地は
買い手からするとマイナスに
評価されてしまいます。

そのため借地権は、市場では低い価格で
取引されてしまうのです。

また「底地」が、安くなる理由としては、

「強い権利」である借地権を、いつになったら
契約解除できるか分からないわからない
ということや

自分の土地であるにも関わらず、いつまで経っても自由に
利用することができないことなどがあげられます。

また、投資物件としての支店から見たとしても
数十年前の契約当初から続いている
低く設定された賃料のため

底地を買っても投資効果が薄くなり
買い手も近寄らないことが
あげられます。

さらに、その安い賃料の値上げをしようにも
賃上げは借地人の生活に直結しているため
揉める原因になりやすく、簡単ではありません。

それらの理由などのため底地も借地権と同様に
単体で売却しようとすると、市場では
低く取引されてしまいます。

このように、基本的には底地や借地権に
買い手は近寄らず

一般の方が購入するのは
本当に”まれ”です。

コーヒーカップとソーサー理論

不動産業界では底地と借地権の話をする際、コーヒーカップと
ソーサーに例えることがよくあります。

コーヒーカップとソーサーは上下が揃って
初めて価値がでます。

例えば、高級メーカーの¥10000するような
コーヒーカップとソーサーでも

それぞれ単体で売ろうとすると
コーヒーカップは¥3000

ソーサーだけだと¥1000、もしかしたら値段を
つけることも出来ないかもしれませんし

そもそも買い手も見つからないでしょう。

借地権と底地も「コーヒーカップとソーサー」と同様に、
”一体になってこそ”価値がでます。

そのため借地権と底地を一体化し、
「所有権化」にすることで

借地権・底地の土地が持つ本来の価値を
引き出すことができるようになるのです。

例えば、相場2000万円の更地があったとします。

その土地の借地権を単体で売る場合は約900万円
底地は約100~200万円で評価される
可能性があります。

しかし、これらを一体の所有権とすることで
その土地の本来の価格2000万円の価値を
取り戻すことができるということです。

これを知らずに、評価された価格に
納得しないまま借地権や底地を
売却してしまう人も
少なくありません。

底地・借地権を「所有権」にする方法とは

借地権と底地の価値を引き出すために
土地を所有権とする方法としては、

「借地権と底地の同時売却」

「地主か第三者へ売却」

「自分で借地権または、底地を買取る」

「借地権と底地の等価交換」

などが上げられます。

これらの方法で、底地・借地権を
所有権化することができれば

その土地の持つ本来の価値を
完全に引き出すことが
できるようになります。

しかし、これらの方法は
特殊な方法です。

知識や経験はもちろんのこと

借地人と地主の交渉は、お互いの
利害関係が絡むため

時間がかかる上に、最悪の場合は
話合いがこじれ

交渉が進まなくなり、裁判などに
発展してしまうこともあるため

自分の力だけで、なんとかしようと
することは、おすすめできません。

底地・借地の売却の際には、
まず専門家に相談しましょう。