土地の「貸し」「借り」をしている地主と借地人
この両者の契約関係が旧法借地権である場合
借地人の方の権利が強く守られており
地主側は
「貸している土地を早く返してもらいたい」と
日頃から不満を抱えて
いることが多く
地主と借地人は土地の権利関係で
揉めてしまう事がよくあります
この場合、問題解決の一つとして
お互いの権利をほぼ同等で交換する
「等価交換」という方法を
行うことがあります
「等価交換」とは…
底地と借地の「等価交換」とは
地主の持つ底地の権利とほぼ同じくらいの
価値のある借地人の権利を
交換することを言い
この等価交換を”成功”させることで
お互いに完全な「所有権」を
取得し合うことができます
状況にもよりますが、この等価交換がうまくいけば
地主と借地人どちらにとっても
メリットがある方法になります
地主にとっては自分が利用していない土地
いつまで経っても利用できない土地のために
固定資産税を納める必要もなくなりますし
借地人にとっては、地代の支払いがなくなり
土地上に建物の新築、増改築を行う際に、
その都度地主の承諾を得る
必要なくなります
そのうえ、代々受け継いできた土地を利用し
今後もその土地に住み続けたい
借地人にとっても良い方法といえます
また、これによって、お互いの土地が
完全な所有権になるため
金融機関からの融資も
受けやすくなるのです
このように「等価交換」で問題解決を行うことで
将来のライフプランを立てる余裕も
でてくるといえます
等価交換の現実…
しかし、「等価交換」を行うには
現実的には、難しいことが
多くあります
「底地価値」と「借地価値」の
等しい価値というものを
定義することが非常に難しいのです
権利の割合を考慮して分割した
土地面積の広さ
道路に面しているか土地か
道路に面していない土地か
など…
土地には様々な状態があるため
土地の条件が変われば
土地の評価も変わります
つまり「等価交換」をする際の
土地の分け方が非常に
重要になるのです
土地の分け方で評価が
変わったしまうため
地主か借地人のどちらかが不満を持って
話がうまくまとまらないケースは
よくあります
等価交換は双方が合意しない限り
成立することはありません
実際の現場でも地主と借地人の
合意はなかなかうまくいきません
また、等価交換を行うためには
ある程度の広さを持つ土地
であることが必要です
二つに分けたあと、何も建てられないくらい
狭すぎる土地を所有することになっては
メリットが全くないからです
つまり、物理的な限界が存在する
ということですね
そのため「等価交換」に向く土地というのは
そんなに多くはないものです
最後に
先ほどもお伝えしましたが
等価交換で土地を分ける際
土地の分け方でもめる事は
少なくありません
そのようなときには、
交換を成立させるため
面積の差を補うお金として授受される
「交換差金」を支払う方法もあります
実際、お互いの合意は
難しいかもしれませんが
得られるメリットもあります
お互いの納得のいく条件をあらゆる方向から
探っていくことで、成功の”いとぐち”を
見つけられるかもしれませんね