あなたは、借地を売ろうとしたこと
経験はありますか？
借地の売却のために行動したことが
ある方であれば、ご存知だと思いますが、
借地を売却することは
簡単ではないですよね
｢借地｣が抱える特有の
デメリットがあるうえに
さらに土地を探している買主は
担保にならない｢借地｣を避け
金利の低い住宅ローンを組める｢所有権｣の
物件を探しています
そのため、｢かなりの低価格｣か｢掘り出し物件｣と
いわれるような借地でない限り、売却することは
難しいのが現状です
しかし、そんな借地でも相場で
売却できる方法があります
それが、今回説明させて頂きます、
｢同時売却｣という方法です
借地の価格が上がる｢同時売却｣とは
この「同時売却」とは土地を借りている
借地人と地主がお互いの｢売る｣という
意思を確認したうえで、
｢借地｣と｢底地｣を同時に売却することを言います。
つまり、借地と底地を一つにまとめ｢所有権｣の
不動産として売却するということです。
これら借地・底地をそれぞれ単体で
売却しようとすると評価や価格は
もちろん低いままです。
しかし同時に売却にすると実勢価格で
売却できる可能性が高くなるのです。
借地の売却をする場合、いくつか売却方法が
ある中でも、この同時売却が一番高い値段を
つけて売ることができる可能性があります。
そのうえ、地主と借地人のお互いにメリットがあり、
市場に出ている「所有権」の不動産と
同じ扱いになるため、お薦めの方法です。
｢同時売却｣の実務内容
それでは、｢同時売却｣の具体的な
内容を説明させて頂きます。
実際の｢同時売却｣の実務では、買主は土地(底地)の
売買契約書と、借地権売買契約書の2通を作成し
その2つと同時に契約を結ぶ事で
「同時売却」を成立させることができます。
例えば
3000万円の所有権の古建物付・土地の
売買契約の場合、
買主は、
価格1500万円の土地（底地）の
売買契約を地主と
価格1500万円の借地権付き古建物の
売買契約を借地人と
それぞれ同時に契約を結ぶことになります。
このときに地主と借地人のお互いの契約書には
一連性があることを明記する必要があります。
また、売買価格の割合は、路線価の
借地権割合を参考にしますが
最終的には、お互いの話し合いで決まります。
｢同時売却｣で注意すること
先ほどもお伝えしましたが、｢同時売却｣の場合も、
地主の意思確認が必要です。
しかし、価格の割合の話し合いで地主と
揉めることは少なくありません。
地主は、土地の測量や分筆登記を行わなければならず、
費用がかかるうえに土地（底地）を売却する事による
譲渡所得税も発生するため
必ずしも折半で納得できるわけではないのです。
そのため、地主と交渉する場合は、地主の
意向を考慮した、ある程度の譲歩も
必要になります。
最後に
｢同時売却｣の方法をとることで、｢買い手がいない｣･
｢二束三文でしか売れない｣と思っていた借地が、
予想もしなかった良い条件で売れる可能性が出てきます。
そのうえ、借地と底地を一緒に売却する事で
｢所有権｣の不動産として売却できるため
評価や価格も上がるので借地人と地主の
お互いにメリットがあります。
しかし、やはりここでも地主の意向と承諾が
ネックになります。
そもそも借地の場合、売却や建替えの承諾等、
契約の更新手数料など、何をするにも
地主の承諾が必要になります。
お互い当事者同士で交渉をすると話合いがこじれて、
まとまらなくなる事はよくあります。
単独で、地主との交渉を進める事は
おすすめできません。
地主との交渉は、今後の「借地売却」の
鍵を握る重要なものです。
慎重な行動をお願い致します。
そして、「同時売却」は方法としても
特殊なケースになります。
そのためこのような場合、しっかりとした
実績のある専門の業者に間に入ってもらって
交渉や契約などを進めた方が良いでしょう。
話し合いがうまくいけば、きっとお互いの利益に
つながるはずです。