「等価交換」で借地・底地を所有権にする方法

代々土地を貸している、借りている
地主と借地人ですが、

この両者の関係が旧借地権
である場合は

借地人の方の権利がより
「守られている」ので

弱い立場の地主ともめてしまう事も
すくなくありません。

こうした際に、借地関係の
解消を目的として行われるのが
借地権と底地の交換です。

「等価交換」のメリットとは

まず、地主が、建物を立てて利用したい第三者に
貸している土地を「底地」といいます。

底地と借地の「等価交換」とは
地主の持つ底地の権利と同じ価値の
借地人の借地を利用する権利と
交換することで、

お互いに完全な所有権を
取得しあう事です。

この等価交換は、場合にもよりますが
地主と借地人どちらにとっても
メリットがある方法です。

地主にとっては自分が
利用してもいない土地に

固定資産税を納める
必要もなくなります。

借地人にとっては、地代の支払いがなくなり、
借地上に建物の建築、増改築を
行う際に、その都度地主の承諾
必要なくなります。

また、お互いの土地が完全な
所有権になるため

金融機関からの融資も
受けやすくなります。

そして、借地を代々受け継いできて
借地上の老朽化した建物を、立替えて
今後もその借地に住み続けたい借地人に
とっても、良い方法といえるでしょう。

もちろん借地権と底地の交換を行うと
それぞれの敷地が狭くなってしまいますが。

お互い土地が完全な所有権に
できるようになるという事が
この「等価交換」のメリットです。

等価交換の現実

しかし、「等価交換」は
現実には、難しいことが
多くあります。

底地の価値と借地の価値を
等しい価値というものを

定義することが
非常に難しいのです。

土地には様々な状態があり

道路に面しているか土地か
道路に面していない奥の土地か
など

土地の条件が変われば
土地の評価も変わります。

つまり「等価交換」をする際の
土地の分け方が重要になるのです。

この土地の分け方で評価が
変わったしまうので、

これが原因で、話し合いが
こじれてしまうことに
なるのです。

地主か借地人のどちらかが
不満を持って、話がうまく
まとまらないケースは
よくあります。

等価交換は双方が
合意しない限り
成立しません。

実際の現場でも地主と借地人の
合意はなかなかうまくいきません。

また、等価交換を行うためには、
ある程度の広さを持つ土地
であることが必要です。

二つに分けたあと、何も建てられないくらい
狭すぎる土地を所有することになっては
メリットが全くありません。

物理的な限界が存在するということです。

つまり「等価交換」に向く土地は
というのは、多く存在しない
ということです。

最後に

先ほどもお伝えしましたが

等価交換で土地を分ける際
土地の分け方でもめる事は
少なくありません。

そのようなときには、
交換を成立させるため

面積の差を補うお金として
授受される「交換差金」
もあります。

実際、お互いの合意は
難しいかもしれませんが

得られるメリットも
あります。

お互いの納得のいく条件を
あらゆる方向から
探してみましょう。

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