建物を立てて利用するため
土地を借りる権利のことを
「借地権」と言いますが
あなたは、その「借地権」を
売ることができることを
ご存知でしたか
「借地なんて売れない」
「売れるものじゃない」と
思い込んでいませんか？
実は、この借地権は｢財産｣
として評価されるため
ほとんどの場合は
売却できます
ここ沖縄でも、この話をすると
｢借地権が売れるなんて知らなかった」
｢更地にして、地主に返すつもりだったよ｣
と言われることがよくあります
もし、借地上の建物を解体するとなると
費用は、土地を借りている人が
負担するのが一般的です
借地権を売れるという事を知っていれば
このような費用の心配をする
必要も無いうえに
借地権を売却し、今後のライフプランの
ための資金計画を検討することも
できるようになりますよね
それではその借地を売却するにはどのような
手順が必要になるのでしょうか
今回は、借地権の売却について
お伝えします
借地権を売るには、まず地主から
借地権を売却する場合は、必ず地主から
承諾を得る必要があり
また、地主には優先的に借地権を買い戻せる
「介入権」という権利があります
この介入権とは、借地人がむやみに借地権を
第三者に売却することを
防ぐための権利です
地主が借地権の買取を断ることではじめて
地主以外の第三者に借地権の売却を
することが出来るようになるのです
この順番は、重要なので間違えないように
気をつけて下さいね
そして、借地権の買主として交渉の相手先が
地主で問題無ければ、見ず知らずの
第三者が絡む場合よりも交渉は
スムーズになります
このように借地権を地主が買い取ってくれることが
一番分かりやすく、オーソドックスな流れですが
金額次第では、交渉がうまくいかないことも
よくあることです
第三者に借地権を売るために必要な事とは…
第三者に借地権を売却する場合は
地主に借地の買取りを断られた後に
借地権を売却するための承諾を
地主から得る必要があります
地主の承諾を得ることで、第三者に
借地権を売却できるようになります
そして、借地権を実際に売却するための
実務としては、借地権の譲渡（売却）の
承諾だけではなく
地主と新たに借地権者となる買主との
土地賃貸借契約の条件などを
調整する必要があります
そのため、借地権を売却しようとする場合は
事前に地主と相談したうえで
借地契約条件の確認が必要です
また、借地権を第三者に譲渡（売却）することで
地主から承諾を得るために
地主に対して譲渡承諾料（名義書替料）の
支払いなどが出てきます
借地権譲渡の承諾料の金額については
法律上の明確に規定されていません
そのためあくまでも借地権者と地主
お互いの話し合いで決められるもので
一般的に借地権価格の10%程度が
目安と言われています
地主との交渉を簡単に考えてはいけません…
さきほどからお伝えしているとおり
借地権を売却するには基本的に地主からの
「承諾」が必要になるのですが
自分の力だけで、直接地主と交渉に
臨むことは、おすすめできません
交渉の際、借地人と地主、お互いの感情が
複雑に絡む中で
お互いの主張をとりまとめることが
非常に難しいため
交渉がうまくまとまらないことは
よくあるのです
そのうえ、地主の方が
知識や経験が豊富で
交渉慣れしている場合は
地主の言いなりで交渉をすすめられ
結果的に”損”をしてしまう可能性が
高くなってしまいます
また、地主との交渉だけでなく
借地･底地に関する複雑な
法律や税務が絡むため
手続きや交渉を、個人で行うには
非常にハードルが高くなります
そのため、不動産業者などの専門家に
交渉から借地売却まで依頼することを
おすすめします
依頼する不動産業者を選択する時は
借地を得意で、借地実績がある
業者を選びましょう
その後は、業者に買主を
探してもらったり
地主との交渉をまとめてもらったり
または不動産会社に直接
買い取ってもらうなど
あなたの納得のいく提案を選択する
するだけでいいのです
最後に
今回お伝えしたことで借地権が「売れる」
という事を分かって頂けた思いますが
だからといって「売る」事が簡単ではない
という事も分かって頂けたと思います
もしあなたが｢借地｣の売却でお悩みなら
一人で考えこまず、まずは専門家に
相談してみて下さい
場合によっては、意外にあっさり
「売れ」てしまうかもしれませんよ