借地(借地権)を売却する方法とは…

いきなりですが

借地は、「売れない」「売れるものじゃない」と
思い込んでいませんか。

土地を借りている人は契約が満期になったり
使う人がいなくなることで

使用しなくなった借地契約を解除し
建物を解体し、更地にしたうえで、
無料で地主に返還しないといけないと
考えている方は少なくありません。

借地を利用する権利を
借地権といいますが、

この借地権は、「財産」として評価されるため
ほとんどの場合は、売却できるのです。

ここ沖縄でも、借地権が売れるもの
ということを知らない方の話を
よく耳にすることがあります。

しかし、もしその借地権が売れるなら

「契約を更新せずに、息子の家に引越したい」

「老朽化した建物を使用しせず、
賃料だけ払っている。」

などの悩みが解決できるうえに
次のライフプランの資金に
なるかもしれません。

それではその借地を売却するにはどのような
手順が必要になるのでしょうか。

今回は、借地権の売却について
お伝えします。

借地権を売るには、まず地主から

借地権を売却する場合には、
必ず地主に承諾を得る
必要があります。

その際、優先的に地主の方に、
借地権を買い戻せる介入権という
権利があります。

この介入権とは、借地人がむやみに
第三者に借地権を売却することを
防ぐための権利です。

地主が借地権の買取を断ることで
はじめて地主以外の第三者が
借地権の買取りをすることが
出来るようになるのです。

この順番は、重要なので
間違わないように
気をつけて下さいね。

また、借地権の買主として地主が交渉の
相手先で何も問題無ければ、
第三者が絡む場合よりも
交渉はスムーズになります。

このように借地権を地主が
買い取ってくれることが
一番分かりやすく、
オーソドックスな
流れですが、

金額次第では、交渉が
うまくいかないことも
よくあることです。

第三者に売却する場合

また、地主が借地の買取りを断ってきた場合、
地主の承諾を取ることで、第三者に
借地権を売却できるようになります。

実務的には、借地権の譲渡(売却)の
承諾だけではなく、

地主と新たに借地権者となる買主との
土地賃貸借契約の条件などを
調整する必要があります。

そのため、借地権を売却しようとする場合は、
事前に地主と相談したうえで、

借地条件を確認しておく
必要があります。

また、借地権を第三者に譲渡(売却)することで
地主から承諾を得るために、

地主に対して譲渡承諾料
(名義書替料)を支払います。

借地権譲渡の承諾料の金額については、
法律上の明確に規定されていません。

そのためあくまでも借地権者と地主、
お互いの話し合いで決められるもので

一般的に借地権価格の10%程度が
目安とされています。

借地専門の不動産業者へ依頼

はじめの方で、お伝えしましたが、

借地権を売却するには基本的に
地主の許可が必要になります。

しかし自分の力だけで、直接地主と
交渉に臨まないことを
おすすめします。

お互いの主張をとりまとめていく
必要があるため、

個人間で交渉を進めるのは
本当に難しい状況になります。

借地人と地主、お互いの感情が
複雑に絡むことで、

交渉がうまくまとまらないことが
よくあるのです。

そのうえ、地主が知識や経験が豊富で
交渉慣れしている場合は

地主の言いなりにって話を進められ
結果的に損をしてしまう可能性が
高くなってしまいます。

また、地主との交渉だけでなく、
借地、底地に関する複雑な法律や
税務が絡んでくるので

手続きや交渉を、個人で行うには
とてもハードルが高いのです。

そのため、不動産業者などの専門家に
交渉から借地売却まで依頼することを
おすすめします。

依頼する不動産業者を選択する場合、
もちろんですが、借地を得意とし
実績があることが絶対条件です。

そのあとは、依頼した不動産業者に
買主を探してもらったり、

地主との交渉をまとめてもらう、

または、不動産会社に直接
買い取ってもらうなど

あなたの納得のいく提案を選択する
という流れになります。

最後に

今回お伝えしたことで
借地権が「売れる」という
事を分かって頂けた
思いますが、

だからといって「売る」事が
簡単なものではないという
事も分かって頂けたと
思います。

借地の売却をお考えであれば
一人で悩まずに、まずは、
専門家に相談して下さい。

場合によっては、意外にあっさり
売れてしまう事もあるかもしれませんよ。

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