「借地を更地にして、返してくれ」と地主に要求されて、お悩みではありませんか?

借地は、地主からすると
地代を安定的に得られるという
メリットがある反面

「自分の土地なのに自由に利用できない」

「いつになったら土地が戻ってくるのか、分からない」など

借地に対してのデメリットも
強く感じていることもあります。

このような借地を、チャンスがあれば、
取り返したいと行動に出る
地主は少なくありません。

弊社、沖縄支店にも

「地主から、借地を更地にして返してくれよ。」

と言われて、困っている借地人さんから
相談を受けることがあります。

このようなケースは、
契約更新時に発生し、

借地人さんは、地主に要求されたら
応じるしかないと悩まれている方が
よくいます。

借地上に建物がある限り、地主の要求に応じる必要はありません。

民法の原則では、賃貸借契約にて契約期間が満了すると
賃貸借契約は、終了し賃借物を賃貸人に
返す必要がありますが、

借地契約では、借地上に生活や営業の本拠として
利用している建て物がある限り、借地権は
更新できることになっています。

そのため借地人さんは地主から借地権の返還を
要求されても拒否する権利があります。

また、現在、借地の契約には「新法普通借地法」と
「旧法借地権」があるのですが、

今回は、ここ沖縄でも多く残っている

「新法」が施行された、平成4年8月1日以前に成立した、
「旧借地法」による契約についてご説明します。

契約満了時期に地主に更新を拒絶されても、焦らないでください。

地主に更新を拒絶されても
焦る必要がない理由としては

「旧借地法」で借地人さんは、契約の更新についても
一定の保護を受けらるということがあります。

借地上に建物がある場合に限りますが、
借地人が契約の更新を請求したときは
借地契約が更新されます。(更新請求による更新)

そして、借地人が更新の請求をしなかった場合でも
借地上に建物がある場合、期間満了後
借地人が土地の使用を続けていれば
自動的に更新されます。(法定更新)

そのため借地人は、地主から
更新を拒絶され、

「借地を更地にして返して欲しい」と

言われても、その要求を
断ることが出来るのです。

しかし、そのような権利にも
例外があります。

地主の更新拒絶が認められる「正当事由」とは

地主が更新を拒絶する場合、

地主の更新拒絶に正当事由が認められると
借地人様は更新することが
できなくなってしまいます。

この場合は、期間満了により
契約を終了させ、

借地を更地にして明渡しを求められる
可能性が出てきます。

正当事由の判断としては、

「地主が土地を使用する事情」と

「賃借人が土地の使用を必要とする事情」

などが比較してどちらが必要性が
高いのかを判断されます。

例えば、

・地主がこの土地意外に利用できる不動産を
しょゆうしていない

・借地人様が不動産を、この借地意外にも
複数所有している

などがあげられます。

また、これらで判断が付かない場合は、

・賃料の滞納が無かったか

・無断での増改築はなかったか

・建物の老朽化具合

などが補助的な判断材料として
あげられることになります。

最後に

借地人は、基本的には「旧借地法」で
権利を守られていますが

それを知らずに「地主の要求は断れない」と
悩んでいる借地人様もよくいます。

しかし、借地人にとって利用している建物は
大切な財産です。

「地主に言われたから」と諦めずに
まずは情報を集めましょう。

また、守られたいる権利だから
油断も禁物です。

賃料を滞納したり、無断の増改築などの
不信行為などがあれば、その財産を
失う可能性がでてきますので
くれぐれも気をつけましょう。

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする