“再建築不可”借地を売却したいあなたへ朗報です

あなたは、「再建築不可」の
借地を所有していませんか?

もしあなたが、再建築不可の借地を
所有していて、その借地を、

今後、どうやって売却したらいいか、
わからないと悩んでいるのあれば

今回のお話は、役に立つかもしれません。

まずは、「再建築不可」という言葉を
初めて聞く人のために説明しますね。

もともと建物がたっている土地でも
が建築基準法第43条に抵触している場合、
「再建築不可」となります。

後々、土地の上の建物を取り壊した後、
建替えをすることができない状態です。

この場合、いざ借地を売却しようと
思ったときに、一般の人はもちろん
業者でさえも避けて行って
しまうというのが現状です。

それでは、「再建築不可」と
なっている土地はどのような
ものがあるかお伝えします。

借地が”ワケあり”になる理由とは・・・

一般的に「再建築不可」の土地になる
理由の一つに「接道義務」というものが
上げられます。

接道義務とは、

建築基準法代42条で、基本的に
建築物の敷地となる土地は

「4メートル以上の道路に2m以上
接していなければならない」といった

規定のことを言います。

また、接している幅員4m道路は様々な要因に
影響されることもあるため、

接道幅が2m以上あったとしても
建築基準法上の道路に指定されていない
ケースもあります。

このように接道に問題があって
建替えできない土地は、
買主に敬遠されてしまうため。

売却価格をひどく叩かれてしまいます。

その他に袋地と呼ばれるどこにも
道路が通じていない
土地もあります。

その場合、隣の他人の土地を
通行する「通行権」が
認められますが、

通行する土地を所有している
人たちから通行することや
水道工事などの掘削をするための
承諾書をもらう必要があるのです。

この袋地の所有者が、他人の土地を
通ることのできる権利の一つが
「囲繞地通行権」です。

かつては、承諾書なども
気にせず「ご近所さんだから」と

おおらかに通行することを
受け入れてもらえる
時代もありましたが、

住む人の代替わりが進めば
だんだん知らない人同士が
住むようになってきます。

そうなると、「家の前を通ったら、
文句を言われた」というような
ケースも出てくることに
なるのです。

「それじゃあ、建替えもできない、
買主も現れないような借地を
今後、どうしたらいいの。」

と、現実を目の前にして
頭を抱えてしまうかもしれません。

しかし・・・

実は、再建築不可を再建築”可”にする方法があるのです

もし借地上の建物の建替えを
できるような状態になれば

あなた自身で、借地の継続利用も
考えられますし

今よりも、良い値段で借地を
売却することだって
きるようになります。

もちろん、全ての再建築不可の
土地を再建築”可”にすることは
出来ませんが

“接道義務”に関して
条件に満たない場合は
可能性があります。

結論から言うと

建築基準法に適合しないのであれば、
適合するように対処すれば良いのです。

建築基準法に適合させる対処の一つに
「セットバック」といわれる
ものがあります。

「セットバック」は、

例えば、前面道路の幅員が4m未満の場合に
その道路を4m以上になるように、

自分の土地を道路とみなしてもらうように
道路から後退して建築します。

この場合、基本的に幅員4mが必要であれば
道路の中心線から2m後退させます。

その道路の中心線から2m後退した線が
道路境界線とみなすようにするのです。

しかし、前面道路に2m以上接していない
という土地もあります。

その場合、

運よく空いている土地が隣にあって
それを売ってもらって、
2m以上になれば
建築可能になります。

でもそんな幸運な空き地は
そうそうあるものでは
ありません。

中には全く道路に接していない土地
というのも存在します。

こうなると本当に厳しくなってしまいます。

ただ、近くに道路があって、
そこへさえアプローチできるので
あれば可能性はあります。

アプローチ用の土地を購入して道路を
作ってしまうのです。

案外こういった地域では
古い建築物が多いので、

所有者がちょうど処分を考えていた
なんてことになると、土地を
売ってもらえることもあります。

これらの対策には費用が
かかってしまいますが、
土地の価値は必ず上がりますし

あなたの抱える問題解決の
きっかけになるでしょう。

最後に

あなたが、もし”再建築不可”の
借地に住んでいて

今後、その借地の売却したいけど
どうしたらいいかわからない
とお悩みであれば

まずは、再建築不可になっている理由が
解決できるものかどうか
実際に調べてみて下さい。

あとは、その理由に対して
知識をつけて行動することです。

また、分からないことがあれば
素直に専門家に相談してください。

対処の方法についても専門家の
知識や経験はきっとあなたの
助けになるはずです。

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