借地法の契約期間とは

「貸している土地(底地)を返してもらったら
息子が家を建てる土地として譲ってやりたい。」

「けど、いつになったら土地を返してもらえるんだろう」

「借地人さんは期限がきたら、ちゃんと土地を返して
くれるだろうか。」

というように、借地人から返却を受けた後の
土地の利用を考えているが、

貸している土地は本当に返してもらえるのか
心配している地主様は少なくありません。

もしあなたも返してもらった土地の
その後の利用を考えているのであれば

その後の利用計画のを立てる前に

まずは貸している土地(底地)がいつ返してもらえるのか
知っておく必要があります。

ここでは借地契約の存続期間について説明します。

旧借地法の契約期間

まずは、土地の賃貸借契約がいつ結ばれたかが
ポイントになります。

借地借家法(新法)が施行されたのが
1992年(平成4年)8月1日なので

この日以前の契約なら(旧)借地法が適用となり

この日以後の契約であれば借地借家法(新法)が
適用となります。

次に、建物の構造によって変わる契約期間について
お話します。

旧借地法の契約期間は土地上の建物が
コンクリート造等(堅固建物)か
木造等(非堅固建物)かどうかで
変わります。

●コンクリート造等(堅固建物)の契約期間

< 契約存続期間 >

・契約存続期間を30年以上であれば
当事者間で期間を設定できます。

・契約期間を当事者間で設定しなかった場合
60年の契約存続期間となります。

< 契約更新後の契約存続期間 >

・契約存続期間を30年以上であれば
当事者間で期間を設定できます。

・契約期間を当事者間で設定しなかった場合
30年の契約存続期間になります。

●木造等(非堅固建物)の契約期間

< 契約存続期間 >

・契約存続期間を20年以上であれば
当事者間で期間を設定できます。

・契約期間を当事者間で決めなかった場合
30年の契約存続期間となります。

< 契約更新後の契約存続期間 >

・契約存続期間を20年以上であれば
当事者間で期間を設定できます。

・契約期間を当事者間で決めなかった場合
20年の契約存続期間になります。

ご覧のとおり借地の契約期間は
とても長くなっています。

また旧借地法は、借主の保護を目的としいるため

基本的に契約期間中の地主からの
解約請求は認められていません。

地主が途中解約するという特約を
定めてもその契約は無効とされます。

そのうえ借地契約の更新の際、更新を拒んだとしても、
借地上に建物が存続している場合、

自動的に更新契約(法定更新)
されてしまいます。

これらのことから地主にとって旧借地法での
契約期間は、いつになっても貸した土地が、
返してもらえない状態になため

頭を抱えてしまう原因の一つになってしまいます。

借地借家法(新法)の契約期間

新法の借地権には法廷更新のある

「普通借地権」と法廷更新を排除する
「定期借地権」がありますが

新法での借地権の多くは「定期借地権」
のことをさします。

「定期借地権」には3タイプあります。

1.一般定期借地権

・契約の存続期間は、50年以上で設定できます

・期間の満了で借地契約は終了

・地主は土地を更地にして返してもらえるます

2.建物譲渡特約付借地権

・契約の存続期間は、30年以上で設定できます

・期間の満了時に地主が建物を
買取る約束をした借地契約

・地主に建物を譲渡した時点で
借地は消滅します。

3.事業用定期借地権

・契約の存続期間は10年~50年未満の
期間を設定します。

・事業用の建物所有を目的として、公正証書による
契約が締結されることが要件となります。

・期間の満了で借地権は終了

・地主は土地を更地にして返してもらえます

・事業用の建物であることが要求され、
賃貸マンションのような居住目的の
建物は対象になりません。

これらの定期借地権は、法定更新されず
期間満了になれば、土地を借地人に
更地にして返してもらえます。

これまでの返還時期が読めない旧借地法と違い、
安心して財産管理ができるため借地契約の
更新をめぐってのトラブルが少なくなっています。

最後に

新法が施行されてしばらく経ちますが
現在でも借地の多くは旧借地法が
適用されていて

「自分の土地なのに、自由に使えない・・・」

という地主様のお悩みは本当に切実です。

だからといって、借地人とむやみに争ってしまっては
悩みをいっそう深くしてしまいます。

貸している土地(底地)の今後について
お悩みを抱えているなら

一度、専門家に相談してみることをおすすめします。