借地法の契約期間とは

「貸している土地(底地)を返してもらったら
息子が家を建てる土地として
譲ってやりたいなぁ。」

「けど、いつになったら土地を
返してもらえるんだろう」

「借地人さんは期限がきたら
ちゃんと土地を返して
くれるだろうか。」

と考えている地主様は
少なくありません。

もしあなたも、返してもらった土地の
その後の利用を予定しているなら

その後の利用計画のを立てる前に

まずは貸している土地(底地)が
いつ返してもらえるのか
知っておく必要があります。

ここでは借地契約の存続期間
について説明します。

いつ契約したかがポイントになります。

借地借家法(新法)が施行されたのが
1992年(平成4年)8月1日なので

この日以前の契約なら
旧借地法が適用となり

この日以後の契約であれば
借地借家法(新法)が
適用となります。

■旧借地法の契約期間

旧借地法の契約期間は土地上の建物が
コンクリート造等(堅固建物)か
木造等(非堅固建物)かどうかで
変わります。

●コンクリート造等(堅固建物)の契約期間

< 契約存続期間 >

・契約存続期間を30年以上であれば
当事者間で期間を設定できます。

・契約期間を当事者間で設定しなかった場合
60年の契約存続期間となります。

< 契約更新後の契約存続期間 >

・契約存続期間を30年以上であれば
当事者間で期間を設定できます。

・契約期間を当事者間で設定しなかった場合
30年の契約存続期間になります。

●木造等(非堅固建物)の契約期間

< 契約存続期間 >

・契約存続期間を20年以上であれば
当事者間で期間を設定できます。

・契約期間を当事者間で決めなかった場合
30年の契約存続期間となります。

< 契約更新後の契約存続期間 >

・契約存続期間を20年以上であれば
当事者間で期間を設定できます。

・契約期間を当事者間で決めなかった場合
20年の契約存続期間になります。

ご覧のとおり借地の契約期間は
とても長くなっています。

また旧借地法は、借主の保護を
目的としいるため

基本的に契約期間中の地主からの
解約請求は認められていません。

地主が途中解約するという特約を
定めてもその契約は無効とされます。

そのうえ借地契約の更新の際
更新を拒んだとしても、借地上に
建物が存続している場合、
自動的に更新契約(法定更新)
されてしまいます。

これらのことから地主にとって旧借地法での
契約期間は、いつになっても貸した土地が、
返してもらえない状態になため

頭を抱えてしまう原因の一つに
なってしまいます。

■借地借家法(新法)の契約期間

新法の借地権には法廷更新のある

「普通借地権」と法廷更新を排除する
「定期借地権」がありますが

新法での借地権の多くは「定期借地権」
のことをさします。

「定期借地権」には3タイプあります。

1.一般定期借地権

・契約の存続期間は、50年以上で設定できます

・期間の満了で借地契約は終了

・地主は土地を更地にして返してもらえるます

2.建物譲渡特約付借地権

・契約の存続期間は、30年以上で設定できます

・期間の満了時に地主が建物を
買取る約束をした借地契約

・地主に建物を譲渡した時点で
借地は消滅します。

3.事業用定期借地権

・契約の存続期間は10年~50年未満の
期間を設定します。

・事業用の建物所有を目的として、公正証書による
契約が締結されることが要件となります。

・期間の満了で借地権は終了

・地主は土地を更地にして返してもらえます

・事業用の建物であることが要求され、
賃貸マンションのような居住目的の
建物は対象になりません。

これらの定期借地権は、法定更新されず
期間満了になれば、土地を借地人に
更地にして返してもらえます。

これまでの返還時期が読めない
旧借地法と違い、安心して
財産管理ができるため
借地契約の更新をめぐっての
トラブルが少なくなっています。

最後に

新法が施行されてしばらく経ちますが
現在でも借地の多くは旧借地法が
適用されていて

「自分の土地なのに、自由に使えない・・・」

という地主様のお悩みは本当に切実です。

だからといって、借地人とむやみに
争ってしまっては悩みを
いっそう深くしてしまいます。

貸している土地(底地)の今後について
お悩みを抱えているなら
一度専門家に相談することをおすすめします。

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